2017年中级经济师《房地产》模拟题（1）

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正文：

一、单选题:

1、 区位主体在空间区位中的相互运行关系称之为(    )。

A．区位关系

B．区位空间关系

C．区位关联度

D．区位运行度 
 
标准答案：c 
 
解　　析：区位主体在空间区位中的相互运行关系称之为区位关联度。

2、 某城市区域中心商务高度指标(CBHl)和中心商务强度指标(CBll)指标分别为下列情况，（）种情况界定为界定为中心商务区（CBD）

A、CBHI=0.6    CBII=70%

B、CBHI=0.7   CHII=60%

C、CBHI=1.1    CBII=52%  

D、CBHI=0.9   CBII=80% 
 
标准答案：c 
 
解　　析：把CBHI>1，CBII>50％的区域界定为CBD

3、 地租是土地供给者凭借土地所有权向土地需求者让渡土地使用权时索取的(    )。

A．利润

B．超额利润

C．普通收入

D．额外收入 
 
标准答案：b 
 
4、 按边际理论，土地使用者寻求生产过程中的利润最大而使地租等于其(    )。

A．边际产出价值

B．边际剩余价值

C．总产出价值

D．总剩余价值 
  
标准答案：a 
 
5、 (    )是指不同土地或同一土地上由于土地肥力、相对位置及开发程度不同而形成的差别地租。

A．绝对地租

B．农地地租

C．超额地租

D．级差地租 
 
标准答案：d 
 
6、 (    )是指土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租。

A．垄断地租

B．绝对地租

C．级差地租

D．超额地租 
  
标准答案：a 
 
7、 土地价格产生的直接原因是由于(    )。

A.土地的所有权或使用权的垄断

B．土地的稀缺性

C．土地能生产出最原始直接的产品

D．土地是人类生活的基础 
  
标准答案：a 
8、 我国土地市场中转移的是(    )。

A．土地的实物形态

B．土地产出的产品

C．土地使用权

D．地表的建筑物及其他附着物 
  
标准答案：c 
 
9、 一般将(    )称之为土地地租的资本化价格。

A．每月的地租额

B．每年的地租额

C．地价除以折现率或利息率

D．每年的地租额除以折现率或利息率 
 
标准答案：d 
 
10、 下列说法正确的是(    )。

A．土地一般不存在折旧现象，而且随着社会经济发展还有增值现象

B．土地一般不存在折旧现象，但是随着社会经济发展有贬值现象

C．土地一般存在折旧现象，但是随着社会经济发展还有增值现象

D．土地一般存在折旧现象，而且随着社会经济发展还有贬值现象 
 
标准答案：a

11、 土地是一种能带来恒久收益的资产，其价格的本质是收益价格，而这种土地价格是与(    )紧密联系在一起的。

A．土地的实体

B．土地的权利

C．地表的房屋建筑

D．土地的其他地上附着物 
 
标准答案：b 
 
12、 土地使用权出让合同的出让方(    )。

A．是特定的，必须是市、县人民政府土地管理部门

B．是不特定的，可根据需要确定

C．是特定的，必须是市、县人民政府

D．是特定的，必须是市、县以上人民政府 
 
标准答案：a 
 
13、 土地使用权出让合同可以分为(    )。

A.宗地出让合同和成片开发合同

B．成片开发合同和划拨土地使用权补办出让合同

C.宗地出让合同和划拨土地使用权补办出让合同

D．宗地出让合同、成片开发合同和划拨土地使用权补办出让合同 
 
标准答案：d 
 
14、 出让金的支付方式是(    )。

A．一次支付

B．分期支付

C．按照出让合同约定支付

D．依据受让人的资金状况支付 
 
标准答案：c 

15、 有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的(    )。

A．40％

B．50％

C．70％

D．80％ 
  
标准答案：c 
 
16、 下列用地中，使用权出让年限最高为40年的是(    )。

A．体育场馆用地

B．城区超级市场用地

C．综合用地．

D．住宅用地 
  
标准答案：b 
 
17、 以出让方式取得土地使用权的，按照出让合同约定，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的(    )时才可以转让房地产。

A．100％

B．75％

C．50％

D．25％ 
 
标准答案：d 
 
18、 土地使用权转让的，转让合同的终止日期和建设项目的完成日期(    )。

A．不得超过原出让合同所规定的终止日期和建设项目的完成日期

B．可以超过原出让合同所规定的终止日期和建设项目的完成日期

C．是否超过原出让合同所规定的终止日期和建设项目的完成日期，由转让者和受转让者协商

D．是否超过原出让合同所规定的终止日期和建设项目的完成日期，由转让方决定 
 
标准答案：a 

19、 土地使用权抵押时，(    )。

A．其地上建筑物及其他附着物不随之抵押

B．其地上建筑物及其他附着物随之抵押

C．其地上建筑物随之抵押，其他附着物不随之抵押

D．其地上建筑物不随之抵押，其他附着物随之抵押 
  
标准答案：b 
 
20、 处分抵押的土地使用权所得金额，应首先支付的费用是(    )。

A．偿还抵押权人的债权本息及支付违约金

B．抵押的土地使用权应缴纳的税费

C．处分抵押的土地使用权的费用

D．该宗土地使用权有偿取得应缴纳的土地使用权出让金 
 
标准答案：c 
 
解　　析：处分抵押的土地使用权所得金额，依下列顺序分配：(1)支付处分抵押土地使用权的费用。(2)扣除抵押土地使用权应缴纳的税费。(3)偿还抵押权人的债权本息及支付违约金。(4)赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害。(5)剩余金额交还抵押人。

21、 土地使用权转让时，如需改变原出让合同的规划用途，必须向(    )提出申请，经审核批准，调整土地使用权出让金后方可进行转让。

A．土地主管部门和计划主管部门   

B．计划主管部门和规划主管部门

C  土地主管部门和规划主管部门   

D．土地主管部门和建设主管部门 
 
标准答案：c 
 
解　　析：必须经市、县土地主管部门和规划主管部门共同批准。

22、 房地产市场调研的原则是遵循客观性与(    )。

A．知识性

B．主观性

C．完全性

D．科学性 
 
标准答案：d 
 
解　　析：房地产市场调研的原则是遵循客观性与科学性。

23、 房地产市场调研与一般耐用消费品市场调研的不同之处主要表现在(    )

A．市场调研的侧重点相同

B．市场调研的内容不同

C．市场调研的方法相同

D．市场调研的对象相同 
 
标准答案：b 

解　　析：房地产市场调研与一般耐用消费品市场调研的不同之处主要表现在市场调研的内容不同、市场调研的侧重点不同、市场调研的方法不同、市场调研的对象不同。

24、 一般耐用消费品市场调研的主要内容是调研消费者的(    )

A．个人行为

B．个人目的

C．个人偏好

D．个人动机 
 
标准答案：c 
 
解　　析：一般耐用消费品市场调研的主要内容是调研消费者的个人偏好。

25、 房地产市场调研在分析消费者特征时会采用一般耐用消费品的(    )。

A．电话问讯方

B．抽样调查方式

C.入户访问法

D. 路边访问法 
 
标准答案：c 
 
解　　析：房地产市场调研在分析消费者特征时会采用一般耐用消费品的入户访问法。

26、 房地产市场营销活动涉及环节和(    )。

A．阶段离奇

B．阶段单一

C．阶段复杂

D．阶段众多 
  
标准答案：d 
 
解　　析：房地产市场营销活动涉及环节阶段众多，包括房地产产品、价格、促销、广告等活动。

27、 房地产市场调研具有很强的(    )。

A．垄断性

B．专业性

C．主观性

D．完全性 
  
标准答案：b 
 
解　　析：房地产市场调研具有很强的专业性，调研的原则是客观性与科学性。

28、 房地产市场调研也具有很强的(    )。

A．行为性

B．地域性

C．差异性

D．交通性 
 
标准答案：b 
 
解　　析：房地产市场调研也具有很强的地域性，这是由于房地产产品位置的固定性决定的。

29、 一般耐用消费品的市场调研主体侧重于(    )。

A．消费者

B．设计者

C.开发者

D．投资者 
 
标准答案：a 
 
解　　析：一般耐用消费品的市场调研主体侧重于消费者。房地产市场调研主体侧重对房地产市场产品的调研。
30、 在房地产市场环境调研中，对房地产市场起影响和制约作用的政治形势、国家对房地产行业管理的有关方针政策、有关法律法规及其变化所进行的调研属于(    )。

A．政治法律环境调研

B．社会文化环境调研

C．经济环境调研

D．社区环境调研 
  
标准答案：a 
 
解　　析：房地产市场环境调研包括：政治法律环境调研、经济环境调研、社会文化环境调研、社区环境调研。根据题意分析，可以确定是政治法律环境调研。
31、 直接影响着房地产产品的价格，是房地产商品特有属性的是(    )。

A．社区环境

B．生态环境

C．景观环境

D．科学环境 
 
标准答案：a 
 
解　　析：直接影响着房地产产品的价格，是房地产商品特有属性的是社区环境，优良的社区环境对发挥发挥房地产商品的效能，提高其使用价值和经济效益具有重要作用。

32、 既对某事物未来发展做出总体安排，又考虑其具体实施的细节和措施。这一行为过程称为(    )。

A．计划

B．规划

C．设计

D．策划 

标准答案：d 

33、 营销策划系统可分(    )策划子系统。

A．目标、客户、销售

B．价格、销售、服务

C. 销售、形象、广告

D．市场、价格、销售 
 
标准答案：c 
 
解　　析：营销策划系统可分为三个子系统：销售策划系统、形象策划系统和广告策划系统。

34、 下列反映城市土地开发强度的指标是(    )。

A．绿化覆盖度

B．人均土地面积

C．自有资金投入量

D．建筑密度 
  
标准答案：b 
 
解　　析：反映城市土地开发强度的指标通常有三个，即建筑密度、建筑高度和建筑容积率。

35、 确定城市发展方向、性质和发展规模是城市(    )规划的任务。

A．体系

B．总体

C．分区

D．详细 
 
标准答案：b 
 
解　　析：城市总体规划是依据城镇体系规划和城市规划纲要进行的，其基本内容主要是研究城市发展依据，包括城市发展方向、性质和发展规模；研究城市各项专业工程问题。

36、 详细规划采用的图纸比例一般为(    )。

A．1／1000~1／2000   

B．1／5000~1／10000

C．1／10000~1125000   

D．1／50000-1／100000 
 
标准答案：a 
 
解　　析：城市总体规划中市域城镇体系规划图为1／50000-1／100000。控制性详细规划的图纸比例为1／1000-1／2000。城市总体规划图纸比例：大中城市为1／10000-1／25000，小城市1／5000-1／10000，
 
37、 下列中，(    )是属于控制性详细规划的内容。

A．竖向规划设计

B．建筑高度控制

C．工程量估算

D．防洪设计 
 
标准答案：b 
 
解　　析：控制性详细规划主要内容如下：(1)详细确定规划地区各类用地的界线和适用范围，提出建筑高度、建筑密度、容积率的控制指标；规定各类用地内适建、不适建、有条件可的建筑类型，规定交通出入口方位、建筑后退红线距离等。(2)确定各级支路的红线位置、断面、控制点坐标和标高。(3)根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线。(4)制定相应的土地使用与建筑规定细则。

38、 下列中，(    )属于居住区的室外工程。

A．护坡

B．小品

C．市政用房

D．公建 
  
标准答案：a 
 
解　　析：室外工程：包括地上、地下两部分。其内容有：道路工程(各种道路、通道和小路)，绿化工程(各类绿地和绿化种植)，工程管线(给水、排水、供电、煤气、供暖等管线和设施)，以及挡土墙、护坡、踏步等构筑物。
 
39、 一般认为，居住小区的人口规模以(    )人为宜。

A．3000~5000   

B．5000~10000

C．5000~15000   

D．15000~20000 
 
标准答案：c 
 
解　　析：一般认为，居住小区的人口规模以5000--15000人为宜。居住生活单元相当于一个居民委员会的规模，一般为3000-5000人。

40、 住宅建筑的面积约占整个居住区总建筑面积的(    )以上。

A．50％

B．60％

C．70％

D．80％ 
  
标准答案：d 
 
解　　析：住宅建筑的面积约占整个居住区总建筑面积的80％以上，用地则占居住区总用地面积的50％左右。
41、 对开发项目进行风险分析，一般而言，投资者所获取收益(    )。

A．随安全度增加而增加

B．与安全度同步

C．随安全度增加而减小

D．不受安全度影响 
  
标准答案：c 

解　　析：一般而言，房地产投资者所获取的收益会随着安全度的增加而减小。

42、 风险的一般定义是（）

A．不利于达到预期的目的

B．投入资本损失的可能性

C．对某项事业预期后果较为不利的一面

D．预期收益未达到而遭受损失的可能性 
 
标准答案：c 
 
解　　析：风险的一般定义为：某一项事业预期后果估计较为不利的．
 
43、 我国房地产投资风险不确定性特征的主要影响因素是(    )等。

A．投资额的多少

B．投资周期的长短

C．投资者判断错误

D．国家政策的变化 
 
标准答案：d 
 
解　　析：国家政策的变化，战争的爆发，台风的形成，这种难以预知的特性就造成了房地产投资风险的不确定性。

44、 房地产投资风险按风险性质可分为静态风险和动态风险，区分这两类风险的主要意义在于静态风险可通过(    )加以避免。

A．经营者自身努力

B．投保方式

C．对投资项目的风险分析

D．市场需求的预测 
 
标准答案：b 
 
解　　析：静态风险和动态风险的主要意义在于静态风险可以通过保险即投保的方式加以避免。

45、 房地产投资风险按风险性质可分为静态风险和动态风险，区分这两类风险的主要意义在于动态风险可通过(    )加以避免。

A．预防自然灾害和意外事故

B．投保方式

C．经营者自身努力

D．投资类型组合 

标准答案：c 
 
解　　析：动态风险则需要经营者自己通过自身努力解决。

46、 房地产投资风险按风险性质划分时，其静态风险主要指(    )带来的风险。

A．由于自然灾害和意外事故

B．企业经营管理状况

C．市场需求变动

D．通货膨胀货币贬值 
 
标准答案：a 
 
解　　析：静态风险主要是指由于自然灾害和意外事故带来的风险

47、 房地产投资采用规模投资限制竞争是降低房地产投资(    )的对策。

A．总体性风险

B．购买力风险

C．商业风险

D．金融风险 
 
标准答案：c 
 
解　　析：规模投资限制竞争。在某个区域进行大规模房地产开发，在很大程度上排除了同类竞争项目出现的可能性，降低了投资成本和投资商业风险。

48、 房地产投资风险中的购买方风险是由于(    )引起的。

A．利率发生变动

B．信用危险

C．市场价格波动

D．通货膨胀 
  
标准答案：d 
 
解　　析：购买力风险。这是指由于通货膨胀、货币贬值、购买力下降而给房地产投资者带来的风险。

49、 房地产投资风险中的业务风险指的是由于(    )而引起的。

A．经营条件恶化

B．财务状况不良

C．经营管理不善

D．收益的变动 
  
标准答案：d 
 
解　　析：业务风险。指由于收益的变动而造成的风险，也就是营业收入和销售成本的变动而影响房地产经营利润和利润率大小的风险。

50、 房地产投资风险中的流动性风险指的是(    )而造成的风险。

A．错误地预测房地产行市

B．房地产难于脱手而抛售

C．采用分期付款出售房地产

D．经营利润变动 

标准答案：b 
 
解　　析：流动性风险指房地产投资者持有的房地产欲出售时难以售出，或者必须以较大损失为代价才能售出所带来的风险。

51、 该公司通过方案选择，选定的投资项目为(    )。

A．商场

B．办公楼

C．旅馆

D．三者均可 
  
标准答案：a 
 
解　　析：可利用年值与现值的换算,在与初期投资差比较,A方案最大,故选A.
 
52、 该投资项目第六年末的税前净现金流量为(    )万元。

A．165   

B．159   

C．142   

D．123 
  
标准答案：c 
 
解　　析：方案A年净收益150万, 平均通货膨胀率为5％，房地产价格年平均上涨率为4％, 第六年末的税前净现金流量142万元.按教材130页公式计算.
 
53、 从宏观层面来把握和分析房地产开发项目，找到项目最合适的发展思路，属于房地产(    )策划。

A．全程

B．战略

C．形象

D．品牌 

标准答案：b 
 
解　　析：宏观层面也就是战略层面层面，属于房地产战略策划。
61、 哪种招标方式的特点为招标程序简单灵活，但竞争性差，导致合同条件和价格有利于承包商(    )

A．公开招标

B．议标

C．邀请招标

D．都差不多 
 
标准答案：b 
 
解　　析：公开招标的优点是：招标方可以在较广泛的范围内选择承包商，有利于取得最佳的工程方案，各投标人可以充分发挥自己在技术、资金、管理等方面的优势参与竞争，体现了公平和竞争的原则。缺点是：投标人数量多；评标的工作量较大，容易造成招标的时间长、费用高。一般多应用于政府工程或规模较大的工程中。
邀请招标的优点是简化了招标程序，可节约招标费用和节省招标时间。减少了一定的风险，不足是：招标竞争的激烈程序较差，有可能漏掉某些有竞争力的承包商。
议标的主要特点是招标程序简单灵活，但由于其竞争性差，往往导致合同条件和价格有利于承包商

62、 与国内不同，在国际上把施工图设计归为哪个阶段(    )

A．施工准备阶段

B．设计阶段

C．可行性研究阶段

D．施工阶段 
  
标准答案：a 
 
63、 邀请招标的承包商数量最少为几个(    )   

A．1   

B．2  

C．3   

D．4 
  
标准答案：c 
 
解　　析：邀请招标的承包商数量最少为3个，少于3个招标无效。

64、 对可比实例价格进行交易日期调整时，最适宜采用(    )。

A．一般物价指数   

B．建筑材料价格指数 

C．房地产价格指数   

D．建筑造价指数 
 
标准答案：c 
 
解　　析：估价房地产的价格，对可比实例价格进行交易日期调整时，最适宜采用房地产价格指数。

65、 某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7％和8％。某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应交纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为(    )万元。

A．323   

B．275   

C．273   

D．258 
  
标准答案：a 
 
解　　析：297/（1-8%）=232

66、 市场法是将被估价房地产与在(    )的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格进行适当的修正，以此估算被估价房地产的客观合理价格或价值的方法。

A．委托估价日期   

B．实地查勘日期 

C．估价作业期   

D. 估价时点 

标准答案：d 
 
解　　析：估价是估被估价房地产在估价时点的价值，市场法是利用估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格进行适当的修正，以此估算被估价房地产的客观合理价格或价值的方法。

67、 有在区位、档次等方面相当的甲、乙两出租写字楼，甲写字楼的建筑面积月租金为50元／  平方米，不含物业管理费；乙写字楼的建筑面积月租金为59元／平方米，含有物业管理费。该类写字楼的物业管理费为每平方米使用面积10元。甲、乙两写字楼的租金相比有 (    )。

A．甲高于乙  

B．甲低于乙  

C．甲等于乙  

D，不可比 
 
标准答案：b 
 
解　　析：每平方米使用面积10元约合每平方米建筑面积10/1.2=8.3元，50+8.3=58.3小于59故选B。

68、 某写字楼刚建成，其建筑造价实际为1000万元，建筑面积为5000平方米，其基地的现时市场价格为600万元，附近类似写字楼(包括土地和建筑物)的现时市场价格为2800元／平方米，则该写字楼中建筑物的合理市场价格为(    )万元。

A．800   

B．900  

C．1000   

D. 大于1000 
  
标准答案：a 
 
解　　析：600/5000=1200  2800-1200=1600  1600*5000=800万

69、 有一宗房地产交易，成交价格为3000元／平方米，付款方式是首付10％，余款在一年内．按月等额付清，假设月利率为5％0，其一次支付的实际成交价格为(    )元／平方米。

A．3000   

B．2700   

C．2914   

D．2500 
  
标准答案：c 
 
解　　析：根据第五章年值与现值的换算公式计算。

70、 用成本法估价时，建筑物的现值：(    )。

A．建筑物的重新购建价格-年折旧额X剩余经济寿命

B．建筑物的重新购建价格-年折旧额X实际经过年数

C．建筑物的重新购建价格X成新率

D．建筑物的重新购建价格-年折旧额 
  
标准答案：c 
 
解　　析：也即建筑物的现值=建筑物的重新购建价格-建筑物折旧

71、 用成本法评估某宗房地产的价格时，应选取(    )成本作为评估依据。

A．该宗房地产的实际   

B．类似房地产的客观

C．类似房地产的最高   

D．类似房地产的最低 
  
标准答案：b 
 
解　　析：把握重新购建价格的含义，还应特别注意以下三点：(1)重新购建价格应是估价时点时的价格。(2)重新购建价格应是客观的价格。(3)建筑物的重新购建价格应是在全新状况下的价格，土地的重新购建价格应是在估价时点状况下的价格。

72、 某建筑物，经实地勘察预计其剩余经济寿命为30年，无残值。该类建筑物的经济寿命为50年，则利用直线法计算的该建筑物的成新率为(    )％。  

A．40   

B．60   

C．50   

D.  67 
 
标准答案：b 
 
解　　析：30/50*100=60%

73、 某建筑物，政府主管部门规定的该类建筑物的寿命N与该建筑物的实际经过年数T剩余经济寿命n之间的关系为(    )。

A．N=t+n 

B．N>t+n  

C．N<t+n   

D．A、B、C都可能 
 
标准答案：d 
 
解　　析：(1)当建筑物的维修养护为正常的，其有效年龄与实际年龄相当；(2)当建筑物的维修养护比正常维修养护好或者经过更新改造的，其有效年龄小于实际年龄；(3)当建筑物的维修养护比正常维修养护差的，其有效年龄大于实际年龄。

74、 某商场是在有偿出让国有土地使用权的地块上建造的，当时获得的土地使用年限为法定最高年限，至今使用了5年。预计该宗房地产未来每年的净收益为100万元，资本化率为10％。该宗房地产目前的价值为(    )万元.(2004年试题)

A．964．4   

B．977．9  

C．1000

D．3500 
  
标准答案：a 
 
解　　析：采用收益法, 按收益年限有限其他因素不变的公式计算.
 
75、 由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收人损失后所得到的收人为(    )。(2004年试题)

A．净收益

B．实际收人

C．纯收入

D．有效毛收入 
 
标准答案：d 
 
解　　析：有效毛收入，是从潜在毛收入中扣除空置和收租损失以后得到的归因于房地产的收入。

76、 某人拥有一套价值20万元的住房，若要求按年收益率15％出租．则年租赁净收入应为(    )万元。(2004年试题)

A．2．0      B．2．5    C .3．0       D．3．5 
 
标准答案：c 
 
解　　析：采用收益法,按收益年限无限其他因素不变的公式计算.

77、 在房地产估价时，选取较高资本化率的原因是（　）(2005年试题)

A.投资风险较大　

B.利率较低

C.收益较小　

D.收益较稳定 
  
标准答案：a 
 
解　　析：两宗房地产的净收益相等，但其中一宗房地产获取净收益的风险大，从而要求的报酬率高，另一宗房地产获取净收益的风险小，从而要求的报酬率低。由于房地产价值与报酬率负相关，因此，在收益能力相同的条件下，风险大的房地产的价值低，风险小的房地产的价值高。

78、 熟地价值=开发完成后的房地产价值一(    )一管理费用一投资利息一销售税一开发利润一买方购买熟地应负担的税费。(2004年试题)

A．将生地开发成熟地的成本

B．由生地建成房屋的开发成本

C．由毛地建成房屋的开发成本

D．由熟地建成房屋的开发成本 
 
标准答案：d 
 
解　　析：求熟地价值的公式为熟地价值=开发完成后的房地产价值一由熟地建成房屋的开发成本一管理费用一投资利息一销售税一开发利润一买方购买熟地应负担的税费。

79、 评估一片区位和景观很好的适宜建造高档别墅的“荒地”价值，适宜采用（）。(2005年试题)

A.成本法　

B.收益法　

C.投资法　

D.假设开发法
 
标准答案：d 
 
解　　析：假设开发法适用于评估:具有开发或再开发潜力的房地产价值，例如可供开发建设的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地产开发项目)、可装饰装修改造或可改变用途的旧的房地产(包括装饰装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴)。

80、 在假设开发法中，开发经营期的起点是（假设）（）的时间。(2005年试题)

A.取得估价对象　　

B.估价对象建成

C.估价对象开始施工　

D.估价对象开始租售
 
标准答案：a 
 
解　　析：在假设开发法中，开发经营期的起点是(假设)取得被估价房地产(待开发房地产)的日期，即估价时点，终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期

81、 房地产市场营销包括房地产商品和(  )的营销。

A．产权

B．价格

C．服务

D．财务 
  
标准答案：c 
 
解　　析：房地产市场营销不只是房地产商品的营销，包括信息服务在内的营销服务已经成为其重要组成部分。

82、 现代房地产市场营销是(   )的职责和业务。

A．企业销售部门

B．营销主管部门

C．销售和财务部门

D．整个企业 

标准答案：d 
 
解　　析：现代房地产市场营销不是简单的销售部门或者营销管理部门的业务和职责，而是一个系统的、涉及产品支持、财务支持、人力资源管理、成本控制等企业各部门、生产经营各环节的有机整体。

83、 在增量房地产市场上，房地产定价主要方式是( )。

A，政府定价

B．开发企业主导定价

C．双方协商议价

D．买方主导定价 
  
标准答案：c 
 
解　　析：在增量房地产市场上，房地产定价主要方式是双方协商议价

84、 在市场营销指导思想上，最早的观念是(  )。

A．生产观念

B．推销观念

C．市场营销观念

D．社会营销观念 
 
标准答案：a 
 
解　　析：20世纪20年代以前，指导企业生产经营活动的是“生产观点”。

85、 现阶段，房地产开发企业市场营销工作中，委托代理机构完成的主要是(   )。

A．产品定位

B．营销战略制定

C．房地产租售

D．施工管理 
 
标准答案：c 
 
解　　析：现阶段，房地产市场营销代理主要是代理租售(包括销售策划)。

86、 甲房地产公司委托乙代理机构代理租售商品房，乙在与丙签订购房合同时，合同的当事人是(  )。

A．甲和乙

B．甲和丙

C．乙和丙

D．甲乙丙 
  
标准答案：b 
 
解　　析：房地产代理具有基本特征。代理人必须以被代理人的名义实施民事行为

87、 根据代理的法律特征，代理房地产租售时，房地产价格的确定方法是(  )。

A．由委托方确定，受托方不得变更

B．由受托方自主确定

C．由受托方确定并报委托方批准

D．委托方确定价格界限，受托方在其范围内确定 
 
标准答案：d 
 
解　　析：代理人在授权范围内可以进行独立的意思表示。如在委托方授权定价范围内，房地产代理机构可以与潜在客户进行价格协商。

88、 委托人与代理人之间的协调和佣金结算相对简单的代理方式是(   )。

A．多家代理

B．独家代理

C．共同代理

D．参与代理 
  
标准答案：b 
 
解　　析：独家代理，委托人和代理人之间是单一的委托和代理关系，房地产开发经营企业与代理人之间的协调和佣金结算相对简单。

89、 在房地产租售代理的各种方式中，委托人与代理人没有直接关系的代理方式是(   )。

A．多家代理

B．独家代理

C．共同代理

D．参与代理 
 
标准答案：d 
 
解　　析：参与代理委托的房地产开发经营企业与参与代理人之间没有直接的关系

90、 房地产委托代理合同签订以后紧接着要进行的工作是(   )。

A．委托方提交有关资料

B．代理方进行营销企划

C．代理方进行租售准备

D．委托方与代理方进行项目结算 
 
标准答案：a 
 
解　　析：商品房租受代理流程：1．委托方寻找可能的代理商。2．选择代理机构，签署委托代理合同。3．委托方提交有关资料。4．代理方进行营销企划。5．代理方进行租售准备。6．代理方租售执行。7．委托方与代理方进行项目结算。
91、 业主作为业主大会的成员，享有提议召开业主大会会议的权利。经(    )以上业主提议，业主委员会就应当组织召开业主大会临时会议。

A．40％

B．30％

C．20％

D．10％
 
标准答案：c 
 
解　　析：当出现下列情况时，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：20％以上业主提议召开业主大会临时会议的；发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。
 
92、 下列选项中，(    )不属于业主享有的权利。

A．执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定

B．按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务

C．监督物业管理企业履行物业服务合同

D．监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用
 
标准答案：a 
 
解　　析：业主在物业管理活动中享有以下权利：(1)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务。(2)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议。(3)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议。(4)参加业主大会会议，行使投票权。(5)选举业主委员会委员，并享有被选举权。(6)监督业主委员会的工作。(7)监督物业管理企业履行物业服务合同。(8)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。(9)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。(10)法律、法规规定的其他权利。执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定属于业主的义务.
 
93、 业主大会筹备组应当自组成之日起(    )日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会委员。

A．45   

B．30   

C．15   

D．10
 
标准答案：b 
 
解　　析：业主大会筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会委员。
 
94、 业主委员会由全体业主通过业主大会会议选举产生，是业主大会的(    )机构。

A．执行

B．决策

C．管理

D．监督 
 
标准答案：a 
 
解　　析：业主委员会由全体业主通过业主大会会议选举产生，是业主大会的常设性执行机构，对业主大会负责，具体负责执行业主大会交办的各项物业管理事项。

95、 业主委员会应当在召开业主大会会议(    )日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。

A．15   

B．10   

C．7   

D．5 
  
标准答案：a 
 
解　　析：业主委员会应当在召开业主大会会议15日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。如果是住宅小区召开业主大会会议的，还应当同时告知与物业管理区域相关的居民委员会。

96、 为了督促业主委员会及时纳人到有关部门的监督管理之中，《物业管理条例》规定业主委员会自选举之日起(    )日内必须备案。

A．45   

B．30  

C．15  

D．10
 
标准答案：b 
 
解　　析：《物业管理条例》规定业主委员会成立后30日内必须向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案，以便政府行政主管部门对业主委员会的情况进行必要的了解和掌握。备案内容包括业主委员会成员的基本情况、业主公约、业主大会议事规则等。
97、 物业管理企业是指依法成立，具备专门资质，并具有独立企业法人地位，依据(    )从事物业管理相关活动的经济实体。

A．行政许可

B．业主公约

C．物业管理法规

D．物业服务合同
 
标准答案：d 
 
解　　析：物业管理企业是指依法成立，具备专门资质，并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。

98、 物业管理企业资质等级分为(    )三种。

A．一级、二级、三级

B．甲级、乙级、丙级

C．大型、中型、小型

D．高级、中级、初级
 
标准答案：a 
 
解　　析：物业管理企业资质等级分为一级、二级、三级三种。

99、 物业管理企业在国内参与投标业务，必须取得政府行政主管部门颁发的(    )和(    )。

A．《组织机构代码证》《安全生产许可证》

B．《组织机构代码证》《物业管理企业资质证书》

C．《企业法人营业执照》《安全生产许可证》

D．《企业法人营业执照》《物业管理企业资质证书》 
  
标准答案：d 
 
解　　析：物业管理企业在国内参与投标业务，必须取得《企业法人营业执照》和政府行政主管部门颁发的《物业管理企业资质证书》。
具体可参照建设部2004年3月颁布的中华人民共和国建设部令第125号《物业管理企业资质管理办法》的相关规定。
 
100、 下列选项中，不属于物业服务合同的主要内容的是(    )。

A．特约服务

B．专项维修资金的管理与使用

C．物业管理用房

D．双方的权利义务
 
标准答案：a 
 
解　　析：物业服务合同的主要内容:物业管理事项、物业服务质量、物业服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任。

101、 我国住房公积金制度最早是在(    )率先实行的。

A．蚌埠

B．北京

C．上海

D．深圳 
  
标准答案：c 
 
102、 房地产证券化是将(    )   

A．长期资产与短期资金相联系

B．长期资产与长期资金相联系

C．短期资产与长期资金相联系

D．短期资产与短期资金相联系
 
标准答案：a 
 
103、 金融机构发放贷款通常不仅要求以房地产作为抵押，且常常要求对抵押物进行保险，其目的是(    )

A．保护抵押的房地产不受侵害

B．减少抵押的房地产贬值的可能性

C．提高房地产的价值

D．降低房地产贷款的风险 
  
标准答案：d 

104、 某人申请住房贷款10万元，、贷款期2年，贷款月利率0．42％，采用每月等额偿还本息法归还，每月应归还之贷款本息为(    )元。

A．4166 

B．4389 

C．4200  

D．4587 
  
标准答案：b 
 
解　　析：根据等额还贷计算公式计算.

105、 某人申请一笔个人住房贷款，期限为1~12月，合同年利率为5％，从10月份，国家法定利率调整为5．5％，则借款人当年应当支付的利息率为(    )

A．5％

B．5．125％

C．5．25％

D．5，5％
 
标准答案：a 
 
解　　析：5%*9/12+5.5%*3/12=5.125%
 
106、 房地产抵押贷款关系中，提供抵押品的一方，称为(    )

A．抵押权人

B．受押人

C．抵押人

D．放款人 
  
标准答案：c 
 
解　　析：房地产抵押贷款关系中，提供抵押品的一方，称为抵押人
 
107、 住房公积金贷款在本质上是一种(    )。

A．信用贷款

B．信托贷款

C．基金贷款

D．按揭贷款 
 
标准答案：c 
 
解　　析：住房公积金贷款在本质上是一种基金贷款

108、 房屋投保合同中，属于投保人义务的是(    )。

A．出险通知

B．获得约定的保险赔偿

C．支付发生灾害性事故时的施救费用

D．收取保险费
 
标准答案：a 
 
解　　析：房屋投保合同中，属于投保人义务的是出险通知.

109、 进行房屋保险时，先要确定保险金额，原则上要求(    )。

A．保险金额为房屋实际价值的1．5倍

B．保险金额与房屋实际价值相等

C．房屋实际价值为保险金额的70％

D．保险金额与房屋实际价值分开考虑

标准答案：b 
 
解　　析：房地产保险的保险金额一般根据保险房地产的评估价值确定。

110、 被保险房屋发生保险事故是由“第三者”而造成的，保险人可以先按合同向被保险人赔偿，然后代表被保险人向“第三者”行使索赔权，这种权利称为(    )。

A．追溯权

B．代位求偿权

C．代理权

D．债权
 
标准答案：b

111、 国家征收房地产税是(  )的。

A．无偿性和强制性；

B．有偿性和强制性

C．无偿性和非强制性

D．有偿性和非强制性
 
标准答案：a 
 
解　　析：税收是国家强制地、无偿地取得财政收入的手段，具有强制性、无偿性和固定性。
 
112、 耕地占用税的计算公式是(    )。

A．应纳税额=纳税人实际占用的耕地面积X适用税额标准

B．应纳税额=纳税入实际占用的耕地面积X固定税额标准

C．应纳税额=纳税人实际占用的耕地价值X适用税额标准

D．应纳税额=纳税人实际占用的耕地价值X固定税额标准
 
标准答案：a 
 
解　　析：应纳税额=纳税人实际占用的耕地面积X适用税额标准
 
113、 已知某大城市有一面积为2000平方米的土地，城镇土地使用税的标准为每年每平方米4
元，则其每年应缴纳的城镇土地使用税为(    )。

A．2000元

B．4000元

C．6000元

D．8000元
 
标准答案：d 
 
解　　析：城镇土地使用税应纳税额=计税土地面积X适用税额标准
 
114、 城镇土地使用税的征收范围不包括(    )。

A．城市

B．行政村

C．建制镇

D．工矿区
 
标准答案：b 
 
解　　析：城镇土地使用税的纳税人包括在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的各类企业、单位、个体经营者和其他个人(不包括外商投资企业、外国企业和外国人)。
 
115、 下列关于房产税的说法正确的是(    )。

A．产权属于全民所有的房产，房产税由经营管理的单位缴纳

B．房产税采用从量计税

C．房产税的计税依据分为按计税价值计税和按租金收入计税两种

D．对于非出租的房产，以房产原值一次减除50％后的余值为计税依据
 
标准答案：a 
 
解　　析：房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位纳税。房产税采用从价计税。房产税的计税依据分为按计税余值计税和按租金收入计税两种。对于非出租的房产，以房产原值一次减除10%—30%后的余值为计税依据

116、 已知某房产的计税余值为20万元，则按照房产余值计算应缴纳的房产税为(    )。

A．0.24万元

B．2．40万元

C．10万元

D．24万元
 
标准答案：a 
 
解　　析：依照房产余值计算缴纳的应纳税额：房产计税余值X1．2％
依照房产租金收入计算缴纳的应纳税额：租金收入X12％
 
117、 已知某开发商出售房地产的增值额为20万元，扣除项目金额为10万元，则此开发商应缴纳的土地增值税为(    )。

A．5．0万元

B．5．5万元

C．6．5万元

D．8．5万元
 
标准答案：d 
 
解　　析：1.土地增值额未超过扣除项目金额50％的：
应纳税额=土地增值额X 30％
2.土地增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的：
应纳税额=土地增值额X40％-扣除项目金额X 5％
3.土地增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的：
应纳税额=土地增值额X 50％-扣除项目金额X15％
4.土地增值额超过扣除项目金额200％的：
应纳税额=土地增值额X60％-扣除项目金额X 35％
 
118、 某土地用作建造普通标准住宅，其中土地增值额为15万元，则当扣除项目大于(    )    时，不用缴纳土地增值税。

A．25万元

B．50万元

C．75万元

D．100万元
 
标准答案：c 
 
解　　析：建造普通标准住宅出售，增值额未超过各项规定扣除项目金额20％的，因城市实施规划、国家建设需要依法征收、收回的房地产，以及其他法律法规规定的情况可以免税。15/20%=75

119、 下列可以免征契税的情形是(    )。

A．房屋交换

B．房屋赠与

C．国有土地使用权出让

D．事业单位承受房屋用于办公
 
标准答案：d 
 
解　　析：以下情况对契税予以减免：(1)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，可以免征契税。(2)城镇职工按规定第一次购买公有住房的，可以免征契税；(3)因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，可以酌情减征或者免征契税。(4)财政部规定的其他减征、免征契税的项目。
 
120、 以下对企业所得税的表述，正确的是(    )。

A．按年预企业所得税缴

B．企业所得税实行按月计算

C．企业所得税的纳税人包括个人独资企业和合伙企业

D．企业所得税的纳税人不包括个人独资企业和合伙企业
 
标准答案：d 
 
解　　析：企业所得税的纳税人不包括个人独资企业和合伙企业。按月或季预缴企业所得税。企业所得税实行按年度计算。企业所得税的纳税人不包括个人独资企业和合伙企业

121、 某房地产企业开发完成一停车场项目用于销售，已知一个停车位的年租赁净收入为5万元，当投资者要求20％的年收益率时，每一停车位的净销售收人应为(    )万元。

A．10   

B．20   

C．25   

D．30 
 
标准答案：c 
 
解　　析：永续年值与现值的换算，P=A/I=5/0.2=25

122、 某房地产企业为评估一项房地产开发投资，已支付30万元项目论证费，此费用可列为(    )。

A．现金流人量

B．现金流出量

C．机会成本

D．沉没成本 
 
标准答案：d 
 
解　　析：项目论证费从表面上看与该投资项目有关，在项目论证时应该予以考虑，但是无论该投资项目上与不上，这30万元论证费都已经支付，因此它属于沉没成本。

123、 将一笔资金按年利率6％存人银行要在5年后复本利和为100万元，则现在应存款(    )万元。

A．70．56   

B．74．73   

C．76．92   

D．79．21 
 
标准答案：b 
 
解　　析：现值与终值的换算公式。

124、 某人购买一套住宅，一次性付款15万元，若该住宅使用年限还有10年，资本利率为10％，则每年平均住房费用为(    )万元。

A．2．44   

B．2．54   

C．2．60   

D．2．82 

标准答案：a 
 
解　　析：现值与年值的换算公式。

125、 某开发项目的总投资为1200万元，其年销售收入为1950万元，年销售税及附加为410万元，年总成本费用为1300万元。则该项目的投资利润率为(    )。

A．20％

B．40％

C．54％

D．63％ 
  
标准答案：a 
 
解　　析：（1950-410-1300）/1200=0.2=20%

126、 某开发项目第5年的累计净现金流量出现正值，上一年的累计净现金流量为-500万元，当年净现金流量为1000万元，其静态投资回收期为(    )年。

A．3．5   

B．4．0   

C．4.5   

D．5.5 
  
标准答案：c 
 
解　　析：（5-1）+500/1000=4.5

127、 利用净现值评估项目时，该开发项目在经济上可取的条件是(    )。

A．NPV>0   

B．NPV<0   

C．NPV=0  

D．NPV≥0 
  
标准答案：d 

128、 某人购买尚有使用年限10年的餐馆一间，各项费用共需100万元，经营开始投入流动资金15万元，采用直线折旧法折旧，净残值10万元，经营开始后每年可获营业收入50万元，付现成本为25万元，所得税率为33％，最后一年该项目的现金流量合计为(    )   万元。

A．29．72   

B．35．72   

C．41．72   

D．44.72 
  
标准答案：d 
 
解　　析：(50-25)=25 (100-10)/10=9 (25-9)*33%=5.28
25-5.28+10+15=44.72

129、 房地产投资评估采用内部收益率法的优点是(    )。

A．能反映投资获利数额大小

B．能反映投资效率高低

C．无论何种模式现金流量都能求解

D．计算过程较其他方法简单 
  
标准答案：b 
 
解　　析：内部收益率法具有以下主要优点：(1)内部收益率的计算考虑了资金的时间价值；(2)内部收益率的计算不需要首先确定所要求的报酬率；(3)内部收益率表示投资项目内在收益率，所以能在一定程度上反映投资效率高低。其缺点主要表现在：(1)内部收益率不能直观地显示项目投资获利数额的大小；(2)内部收益率的计算较为复杂；(3)当投资项目各年净现金流量不是常规模式时，一个投资项目的内部收益率可能存在多个解或无解，此时内部收益率无明确的经济意义。
二、多选题:

1、 杜能认为，某个经营者是否能在单位面积土地上获得最大利润将由(    )因素所决定。

A．农业生产成本

B．农地的肥沃程度

C．农产品的市场价格

D．把农产品从产地运到市场的费用

E．劳动者的经营能力 
   
标准答案：a, c, d 
 
解　　析：农业生产成本、农产品的市场价格、把农产品从产地运到市场的费用三项因素是决定因素。
 
2、 城市地域空间利用结构理论中代表性的理论有(    )。

A．条带理论

B．同心圆地带理论

C．扇形理论

D．多核心理论

E．中心商务区土地利用模式 
  
标准答案：b, c, d, e 
 
解　　析：同心圆地带理论；扇形理论、多核心理论和中心商务区土地利用模式是城市地域空间利用结构理论中代表性的理论。

3、 区位是(    )在空间地域上有机结合的具体表现。

A．自然地理区位

B．文化地理区位

C．经济地理区位

D．交通地理区位

E．政治地理区位 
  
标准答案：a, d 
 
解　　析：区位可分为自然区位和社会区位，自然区位包括自然地理区位和天文区位；社会区位包括经济地理区位、文化地理区位、政治地理区位。交通地理区位属于自然地理区位范畴。

4、 杜能“孤立国”理论的前提有(    )。‘

A．在“孤立国”中只有一个城市，且位于其中心，其他都是农村和农业土地

B．“孤立国”内没有可通航的河流和运河，马车是城市与农村间联系的唯一交通工具

C．“孤立国”是一大高原

D．农产品的运费和重量与产地到消费市场的距离成正比关系

E．农业经营者以获取最大经济收益为目的，并根据市场供求关系，调整他们的经营品种 
   
标准答案：a, b, d, e 
 
解　　析：“孤立国”是一大高原应为“孤立国”是一天然均质的大平原。因此C错。
 
5、 纯集聚对工业效益的影响主要通过(    )方式。

A．工厂企业规模的扩大

B．企业间的协作、分工序列化

C．大城市的吸引，交通便利

D．矿产资源丰富使工业集中

E．企业选择了与其他企业相邻的位置 
   
标准答案：a, b 
 
解　　析：生产或技术集聚，又称纯集聚。它对工业效益的影响主要通过两种方式：其一是由工厂企业规模的扩大带来的；其二是同一工业部门中，企业间的协作，使各企业的生产在地域上集中，且分工序列化。

6、 地租与地价的关系为(    )。

A．地价是地租的资本化表现

B．地租是地价的基础

C．对于永久租期土地，地价是每年的地租的简单加和

D．对于永久租期土地，地价是每年的地租折现值的加和

E．若每年取得地租额为定值并且折现率不变，则地价等于地租除以折现率或利息率 
 
标准答案：a, b, d, e 
 
7、 土地权利是一束权利的集合，包括土地的(    )等。

A．所有权

B．买卖权

C．使用权

D．租赁权

E，抵押权 

标准答案：a, c, d, e 
 
8、 土地的评估价格包括(    )。

A．交易底价

B．投标价格

C．基准地价

D．中标价格

E．课税价格 
  
标准答案：a, c, e 
 
9、 按土地价格表示方法分类，土地价格可分为(    )等。

A．建筑面积地价

B．土地总价格

C．单位面积地价

D．楼面地价

E．基地面积地价 
  
标准答案：b, c, d 
10、 下列表述正确的是(    )。

A．土地使用权出让是一种国家垄断行为

B．城市规划区内的土地可以直接出让

C．土地使用权出让的最高年限是根据土地的不同用途规定的

D．土地使用者支付全部出让金后，方可取得受让的土地使用权 
  
标准答案：a, c, d
11、 土地使用权出让的最高年限为50年的是(    )。

A．居住用地

B．商业、旅游用地

C．教育科技用地

D．综合用地 
  
标准答案：c, d 
 
12、 土地使用权出让金主要包括(    )。

A．一定年限内的地租

B．土地使用权出让前国家对土地的开发成本

C．有关的土地安置补偿等费用

D．土地的预期收益的一部分 
 
标准答案：a, b, c 
 
13、 下列表述正确的是(    )。

A．城市规划区内的集体土地，可直接办理出让手续

B．土地使用权出让必须符合城市规划

C．土地使用权出让，政府要进行总量控制

D．土地出让合同约定的使用年限届满，土地使用权由国家无偿收回
 
标准答案：b, c 
 
14、 我国法律规定，土地出让必须符合(    )。

A．土地利用总体规划

B．城市规划

C．年度建设用地计划

D．年度施工计划 
   
标准答案：a, b, c 
 
15、 下列情况土地使用权可以出租的是(    )。

A．以出让方式取得土地使用权   

B．以转让方式取得土地使用权

C．以划拨方式取得土地使用权   

D．以上表述均不对 
   
标准答案：a, b 
 
解　　析：土地使用者通过出让方式或转让方式取得的土地使用权可以出租。土地使用者通过各种方式依法取得的划拨土地使用权，符合下列条件，并经过土地管理部门批准，也可以出租：(1)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；(2)领有国有土地使用证；(3)具有地上建筑物、其他附着物的合法产权证明；(4)依法同土地管理部门补签了土地使用权出让合同，补交了出让金

16、 土地使用权租赁合同应包括(    )。

A．租金标准   

B．租赁期限

C．土地用途   

D．租赁双方的权利义务 
 
标准答案：a, b, c, d 
 
解　　析：土地使用权租赁合同内容应包括：租金标准、租赁期限、土地用途、租赁双方的权利义务。

17、 通过划拨方式取得的土地使用权办理了(    )手续后可以进行抵押。

A．调整规划用途  

B．补签出让合同

C．补交出让金   

D．领取土地使用证 
  
标准答案：b, c, d 
 
解　　析：通过行政划拨方式取得的土地使用权，在补签了土地使用权出让合同、补交土地使用权出让金、领取国有土地使用证后，可以抵押。

18、 下列项目用地，确属必需的，可采取划拨方式取得土地使用权的有(    )。

A．政府机关用地   

B．部队训练用地 

C．图书馆用地   

D．大型超市用地 
   
标准答案：a, b, c 
 
19、 房地产市场调研的内容涉及消费者的(    )等方面。

A．意见

B．观念

C．行为

D．习惯

E．姿态 
  
标准答案：a, b, c, d 
 
解　　析：房地产市场调研的内容涉及消费者的意见、观念、习惯、行为和态度等方面。

20、 房地产市场调研的服务对象可以是(    )。

A．管理决策层

B．个人

C．设计单位

D．政府

E．协会 
   
标准答案：a, b 
 
解　　析：房地产市场调研的服务对象可以是管理决策层、个人。为管理决策层提供决策依据，为个人消费提高参考。

21、 经济环境调研主要包括(    )。

A．国家、地区或城市的经济特性

B．一般利率水平、获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率

C．各级政府有关房地产开发经营的方针政策

D．居民家庭生活习惯、审美观念及价值取向等

E．居民收人水平、消费结构和消费水平 
   
标准答案：a, b, e 
 
解　　析：经济环境调研主要包括：①国家、地区或城市的经济特性，包括经济发展规模、趋势、速度和效益；②项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况；③一般利率水平、获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率；④国民经济产业结构和主导产业；⑤居民收入水平、消费结构和消费水平；⑥物价水平及通货膨胀；⑦项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作的情况，对外贸易和外商投资的发展情况；⑧与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调研。

22、 社区环境调研内容包括(  )等方面。

A．社区繁荣程度

B．购物条件

C．文化氛围

D．水源质量及景观

E．物价水平 
  
标准答案：a, b, c, d 
 
解　　析：社区环境调研内容包括社区繁荣程度、购物条件、文化氛围、居民素质、交通和教育的便利、安全保障程度、卫生、空气和水源质量以及景观等方面。
23、 社会文化环境主要包括(    )。

A．基础设施情况

B．居民的生活习惯

C．生活方式

D．物价水平

E．房地产税收政策 
  
标准答案：b, c 
 
解　　析：文化环境调研的内容主要包括：①居民职业构成、教育程度、文化水平等；②家庭人口规模及构成；③居民家庭生活习惯、审美观念及价值取向等；④消费者民族与宗教信仰、社会风俗等。

24、 在房地产市场的供给调研中，主要包括(    )。

A．行情调研

B．市场反响调研

C．消费者习惯的调研

D．建筑设计及施工企业的有关情况调研

E．消费者购买模式的调研 
  
标准答案：a, b, d 
 
解　　析：在房地产市场的供给调研中主要包括行情调研、市场反响调研建筑设计及施工企业的有关情况调研。消费者习惯的调研、消费者购买模式的调研属于需求调研。

25、 房地产市场营销活动是一系列活动的组合，包括(    )等活动。

A．新工艺

B．房地产产品

C．价格

D．新技术

E．广告 
  
标准答案：b, c, e 
 
解　　析：房地产市场营销活动是一系列活动的组合，包括房地产产品、价格、促销、广告等活动。

26、 定性研究的主要方法有(    )。

A．小组访谈法

B．深度访谈法

C．投射法

D．浅度访谈法

E．正投射法 
   
标准答案：a, b 
 
解　　析：定性研究的主要方法有小组访谈法、深度访谈法。

27、 房地产市场调研资料收集的途径主要有( )。

A．交易双方当事人

B．促成房地产交易行为的中间商

C．房地产开发商公开推出的各种销售或出租广告

D．不熟悉房地产市场的人士

E．非同业间资料的交流 
  
标准答案：a, b, c 
 
解　　析：房地产市场调研资料收集的途径主要有交易双方当事人、促成房地产交易行为的中间商、房地产开发商公开推出的各种销售或出租广告、熟悉房地产市场得人士、同业间资料的收集、准交易资料的收集、向房地产租售经办人员讨教、各类次级资料。

28、 基本资料形式可分为分为(    )。

A．初级资料

B．次级资料

C．同业间资料

D．准交易资料

E．交通流量资料 
  
标准答案：a, b 
 
解　　析：基本资料形式可分为分为初级（一手）资料及次级（二手）资料。
29、 采用SWOT分析法对项目资源进行分析评估时，主要考虑的因素有(    )

A．内部的优势

B．内部的劣势

C．投资的风险

D．市场的威胁

E．市场的机会 
  
标准答案：a, b, d, e 
 
解　　析：SWOT分析法分为四个因素：内部优势因素、内部劣势因素和外部市场环境中的机会因素与威胁因素。

30、 一个项目的竞争力体系包括(    )等。

A．资源优势

B．产品优势

C．交通优势

D．品牌优势

E．景观优势 
   
标准答案：a, b, d 
 
解　　析：一个项目的竞争力体系包括资源优势、品牌优势、产品优势。资源优势主要指地块所处位置的交通状况、规划前景、景观资源、社会资源等。交通优势、景观优势属于资源优势的内容。
31、 房地产策划的主要功能有(    )

A．资金保障功能

B．决策保证功能

C．计划功能

D．对未来的预测功能

E．管理创新功能 
   
标准答案：b, c, d, e 
 
解　　析：策划的功能包括竞争功能、决策保证功能、计划策定功能、预测未来功能、管理创新功能。

32、 居住区内的建筑工程主要由(    )组成。

A．公共建筑

B．居住建筑

C．市政设施用房

D．小品建筑

E．工程管网 
 
标准答案：a, b, c, d 
 
解　　析：居住区的工程类型由建筑工程和室外工程两部分组成。
(1)建筑工程：主要是居住建筑，其次是公共建筑、生产性建筑、市政公用设施用房以及小品建筑等。
(2)室外工程：包括地上、地下两部分。其内容有：道路工程(各种道路、通道和小路)，绿化工程(各类绿地和绿化种植)，工程管线(给水、排水、供电、煤气、供暖等管线和设施)，以及挡土墙、护坡、踏步等构筑物。

33、 在房地产开发规划设计中应充分体现(    )方面的要求。

A．生产环境

B．生活环境

C．生态环境

D．社会文化环境

E．生理和心理环境 
   
标准答案：b, c, d, e 
 
解　　析：在房地产开发规划设计中应充分体现生态环境、生活环境、社会文化环境、生理环境和心理环境五个方面的要求。
34、 反映城市土地开发强度的指标有(    )。

A．建筑密度

B．建筑高度

C．居住建筑面积

D．建筑容积

E．有效面积系数 
 
标准答案：a, b, d 
 
解　　析：反映城市土地开发强度的指标通常有三个，即建筑密度、建筑高度和建筑容积率。

35、 建筑群体平面布置组合形式一般包括(    )。

A．行列式布置

B．周边式布置

C．混合式布置

D．自由式布置

E．并联式布置 
   
标准答案：a, b, c, d 
 
解　　析：住宅建筑群体平面布置组合形式：行列式布置、周边式布置、混合式布置、自由式布置。

36、 房地产投资风险最主要的特征是不确定性，其表现为(    )。

A．投资判断失误

B．国家政策的变化

C．预期收益的变化

D．战争的爆发 
  
标准答案：b, d 
 
解　　析：国家政策的变化，战争的爆发，台风的形成，这种难以预知的特性就造成了房地产投资风险的不确定性。

37、 房地产开发商在论证设计阶段的投资风险表现为(    )。

A．资本结构变化的影响

B．项目评估分析的准确性

C．市场预测的准确性

D．对项目控制与管理的能力 
   
标准答案：b, c 
 
解　　析：在论证设计阶段，主要的风险是市场研究与项目评估分析和预测的准确性.
 
38、 房地产风险损益双重性指的是对房地产经营收益(    )。

A．不仅有负面影响

B．与风险成反比

C．会大为增加

D．导致不确定性 

标准答案：a, c 
 
解　　析：房地产风险对于房地产收益不仅有负面影响，如果能正确认识并充分利用风险，反而会使收益有很大程度的增加。

39、 房地产投资不可抗力风险指的是(    )。

A．火灾损失

B．自然灾害

C．通货膨胀

D．战争和政变 
   
标准答案：a, b, d 
 
解　　析：所谓意外性风险指由于意外事件的发生所带来的风险。如自然灾害的发生、战争爆发、，环境污染、政治动荡等原因导致的风险都属此类。
47、 该公司在开发此项目时可能面临的风险有(    )。

A．管理水平

B．利率变化

C．市场变化

D．经济景气 
   
标准答案：a, c 
 
解　　析：利率不变, 经济景气.只有市场变化, 管理水平是变数.

48、 该公司针对投资风险可采用的防范措施为(    )。

A．选择固定利率

B．自身努力解决

C．投保

D．在经济上升期投资 

标准答案：b, c 
 
解　　析：自身努力解决管理水平, 投保解决市场变化.
 
49、 工程项目目标系统是工程项目所要达到的状态的描述系统，包括(    )
  
A．功能目标

B．管理目标、

C．实施目标

D．影响目标

E．控制目标 
 
标准答案：a, b, d 
 
解　　析：工程项目目标系统是工程项目所要达到的状态的描述系统，包括功能目标、管理目标和影响目标。

50、 可行性研究的管理过程包括(    )．

A．建议书获得批准．

B．编制可行性研究大纲

C．编写可行性研究报告及论证

D，可行性研究上报审批

E．编制设计任务书 
 
标准答案：a, b, c, d 
 
解　　析：编制设计任务书属于设计阶段的工作任务。
51、 房地产项目中，基本的组织结构形式包括(    )

A．职能型

B．直线型

C．项目型

D．矩阵型

E．交叉型 
  
标准答案：a, c, d 
 
解　　析：房地产项目中，基本的组织结构形式包括职能型、项目型、矩阵型。

52、 根据《中华人民共和国招投标法》，必须全部进行招标的工程有(    )

A．大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公共安全的项目

B．住宅小区

C．全部或部分使用国有资金投资或国家融资的项目

D．使用国际组织或者外国贷款、援助资金的项目

E．股市融资项目 
  
标准答案：a, c, d 
 
解　　析：根据《中华人民共和国招投标法》第三条，必须全部进行招标的工程有：
一、大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公共安全的项目；二、全部或部分使用国有资金投资或国家融资的项目；三、使用国际组织或者外国贷款、援助资金的项目。

53、 关于工期计划的过程论述正确的是(    )

A．在项目目标设计阶段，确定总工期目标

B．在可行性研究和项目任务书中，一般要按总工期目标作总体计划

C．最详细的工期计划通常是在承包合同签订后由承包商做出的，由业主批准或同意后执行

D．目最低层次的单元是工作包，在工期计划中，工作包可以进一步分解到工序。这些工序构成了子网络

E．随项目技术设计、结构分级的不断细化，工期计划与横道图将更加详细、细化 
  
标准答案：a, b, c, d, e 
 
解　　析：教材147页内容。

54、 建筑安装工程费用构成中包括(    )

A．直接费

B．利润

C．税金

D．间接费

E．设备购置费用 
 
标准答案：a, b, c, d 
 
解　　析：设备购置费用属于工器具费。

55、 工程建设其他费用包括(    )   

A．土地使用费

B．财务费

C．与生产经营有关的费用

D．预备费

E．与项目建设相关的费用 
  
标准答案：a, b, c, d, e 
 
解　　析：工程建设其他费用包括从工程筹建到工程竣工验收交付使用的整个建设期间，除建安费用和设备工器具购置费以外，为保证工程顺利完成和交付使用后能够正常发挥效用而发生的费用。

56、 房地产项目投资管理主要由两个并行、各有侧重又互相联系和相互重叠的工作过程所构成，包括(    )

A．投资规划

B．投资预算

C．投资概算

D．投资估算

E．投资控制 
  
标准答案：a, e 
 
解　　析：房地产项目投资管理主要由两个并行、各有侧重又互相联系和相互重叠的工作过程所构成，即房地产项目投资的规划过程与投资的控制过程。在房地产项目的建设前期，以投资的规划为主；在房地产项目实施的中后期，投资的控制占主导地位。

57、 房地产项目质量内涵包括(    )   

A．可用性

B．可靠性

C．经济性

D．与环境协调

E．特殊要求 
   
标准答案：a, b, c, d, e 
 
解　　析：质量是一组固有的特性满足要求的程度(1S09000)。通常体现在可用性、可靠性、经济性、外观质量与环境协调等方面

58、 房地产项目全面质量管理程序包括(    )

A．计划

B．协调

C．检查

D．执行

E．处理

标准答案：a, c, d, e 
 
解　　析：房地产项目质量管理应该遵循项目质量管理的程序，这个程序就是依据PDCA循环的原理建立起来的。PDCA分为四个阶段，即计划(P)、执行(D)、检查(C)、处理(A)阶段。

59、 运用市场法估价时选取的可比实例应符合下列要求(    )。   

A．与被估价房地产具有类似性

B．成交日期与估价时点接近

C．交易双方有经济关系   

D．成交价格是单价 

标准答案：a, b 
 
解　　析：选取的可比实例应符合以下要求：(1)可比实例房地产应是被估价房地产的类似房地产；(2)可比实例的交易类型应与估价目的吻合；(3)可比实例的成交日期应尽量接近估价时点；(4)可比实例的成交价格应尽量为正常价格。

60、 房地产交易中的特殊交易情形包括(    )。

A．交易双方曾经有过业务联系   

B．购买相邻房地产

C．交易税费全由买方承担   

D．卖方不了解市场行情 
  
标准答案：b, c, d 
 
解　　析：交易中的特殊因素较复杂，归纳起来主要有以下方面：(1)利害关系人之间的交易。(2)急于出售或急于购买的交易。(3)交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。(4)交易双方或某一方对所交易的房地产有偏好的交易。(5)特殊交易方式的交易。(6)交易税费非正常负担的交易。

 

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