沈阳市物业管理发展现状及趋势展望

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摘要:

物业管理是随着市场经济兴起的新兴行业，它作为人们以社会化、专业化、市场化方式解决房地产后续管理的主要手段，越来越凸现其重要性。沈阳市伴随着经济的快速发展，物业管理从无到有，从小到大，从零星起步到整体推进，经过十几年的努力，走过了一条艰难曲折而又灿烂辉煌的探索发展之路。本文对沈阳市物业管理的发展作了简要的回顾，并结合实际情况，在对全市已实施物业管理的部分小区和有关物业管理公司、业主委员会及省内邻近城市的物业管理行业发展状况广泛调研后，对沈阳市物业管理存在的问题进行了深入的分析，并对沈阳市物业管理今后的发展趋势进行了预测。认为物业管理将得到社会的进一步重视和认同，物业管理行业发展更加建康、规范、有序，成为发展势头强劲的新兴产业。
　　

关键词：物业管理　发展现状　趋势展望

沈阳市的物业管理从90年代中期开始起步距今已10多年。10多年来，随着城镇住房制度改革和房地产管理体制改革的不断深化，住宅商品化和产权多元化格局的形成，促使物业管理快速进入社会经济生话，并得到了迅猛的发展，成为社区建设、城市管理和国民经济发展不可或缺的重要组成部分。物业管理行业的发展，对于改善人民群众的生活、工作环境，提高城市管理水平，促进住宅建设，实施再就业工程起到了积极的作用。已成为构建和谐社会，建设和谐沈阳的重要平台之一。

通过十余年的迅速发展，沈阳市的物业管理已基本成型，初具规模，截至20**年底，建成住宅区3326个，建筑面积10825.66万平方米。其中：具备物业管理条件实行等级服务的住宅区293个，建筑面积2556.16万平方米，占全市住宅区总面积的23.6%；建筑面积2万平方米以上的旧住宅区604个，建筑面积3293.4万平方米，占总面积的30.4%；住宅组团2429个，建筑面积4976.1万平方米，占总面积的46%。全市登记注册物业管理企业536家，其中一级资质1家；二级资质的9家；具备三级资质的384家；暂定三级资质的142家。开发企业设立的物业管理企业176家；从房管部门和单位后勤管理部门转制的81家。196个业主大会重新选聘了物业管理企业；118个住宅小区的建设单位通过招投标的方式选聘了物业管理企业，从业人员近3万人。新建小区物业管理面积覆盖率达到100%。物业管理这一新兴行业在我市已逐渐被工业区、学校、医院、商场、办公楼宇等各类物业的管理所采用，形成了包括房屋及相关设施设备维修养护、小区保安、环境清洁、绿化、居民生活服务等综合服务的新体制，正趋向规范化、社会化、专业化、市场化的深度方向发展，管理的内涵更加丰富，管理外延更加宽广。

一、沈阳市的物业管理经历了从无到有，从起步、发展到规范、提升的历程。

（一）1994年至20**年，起步、发展阶段

1994年4月26日沈阳市第一家物业管理公司—泉园物业管理公司宣告成立，率先打破沈阳市实行40多年的福利型行政性房屋管理的计划经济模式，实施了物业综合性专业化管理，并推行有偿服务，迈出了沈阳物业管理的第一步。1994年以后，随着沈阳市房地产业的迅猛发展，国内外一些开发企业相继来沈阳开发房地产，并组建物业管理公司管理其所开发的物业，特别是1994年《沈阳市住宅小区管理办法》（[1994]35号）颁布实施后，随着大量新建住宅和商业楼宇建成并交付使用、管理，物业管理所具有的多功能、全方位的服务和管理作用，逐渐被人们所认识和接受，社会对物业管理的需求，促进了沈阳市物业管理企业的发展，当年新增物业管理企业达36家。

1996年12月10日，沈阳市物业管理协会正式成立，协会本着培育发展沈阳物业管理市场，加强行业自律，促进国内外交流,为物业行业服务的宗旨开展工作。在全市13个县区建立健全了协会的分支机构，初步形成了遍及全市的工作网络。几年来，协会积极协助行政主管部门工作，先后组建了物业管理的资深律师组成的法律顾问团；招投标专家库，积极为业主和物业管理企业服务，预防和减少了很多物业管理纠纷。同时，为适应市场专业化的需求提供了有效保证，使全市物业管理工作质量逐步得到提高。协会配合行政主管部门对物业管理从业人员逐步进行岗位培训，实施持证上岗，全面提高了物业管理人员的专业素质。

1997年6月沈阳市住宅小区管理办公室正式成立，其主要职能是负责对全市物业管理企业的日常监督管理工作，使沈阳市的物业管理迈上了规范化发展的道路。同年，起步较早、管理规范的河畔花园、西塔二小区、三星二小区、黄海花园四个住宅小区获得“全国城市物业管理优秀小区”的称号，滑翔七小区、万科城市花园等12个住宅小区同时获得辽宁省优秀住宅小区称号，显示出沈阳物业管理迅速发展的态势。

（二）20**年9月至今，规范、提升阶段

20**年9月1日，国家《物业管理条例》正式颁布实施，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。这一阶段沈阳市针对物业管理发展历程中的实际情况，重点完善了物业管理的法规体系和规范物业管理活动中各方行为。

1、培育市场，物业管理招投标制度得到规范

 以招投标方式选聘物业管理企业，有利于促进公开、公平、公正的市场竞争机制的形成，一方面突出了业主的主导地位，保障了业主权益，降低了物业管理费用；另一方面也促进了物业管理企业提高服务质量。随着改革开放的不断深入，市场竞争观念的增强，物业管理项目实行招投标制度已经成为了物业管理行业发展的必然趋势。围绕建立物业管理市场竞争机制，沈阳市先后组建了物业管理的资深律师组成的法律顾问团；招投标专家库。从而改变了物业管理的委托制为聘任制，打破了谁开发、谁管理的垄断局面，明确了开发建设单位、物业管理企业的责、权、利，减少物业管理矛盾和纠纷，促进了公开、公平、公正的市场竞争机制的形成。目前“中街北苑”、“假日兰庭”等118个住宅小区通过招投标的方式选聘物业管理企业，使前期物业管理逐步得到了规范。

2、建章立制，完善相关配套政策

物业管理对象涵盖了房产、设备设施、环境，涉及到人与物、人与人的关系，由于关系错综复杂，矛盾纠纷时有发生。对这种复杂的民事关系，如果没有与之相适应的法律法规去规范，势必会引起管理混乱、投诉增加，严重影响广大业主的根本利益，阻碍刚起步的物业管理的健康发展。20**年9月，国家《物业管理条例》颁布实施后，沈阳市就着手进行了地方性法规的建设工作，在学习其他城市的先进立法经验的基础上，结合沈阳市物业管理的实际情况，经过深入调研、广泛征求意见、审慎修改，于20**年1月1日出台了沈阳市第一部物业管理的地方性规章《沈阳市住宅物业管理规定》。《规定》以《物业管理条例》为蓝本，充分考虑了我市物业管理的实际情况，围绕如何提高物业服务和管理水平，改善居民的生活环境，对《物业管理条例》的一些原则性条款，进行细化和本地化，将沈阳市物业管理遇到的问题在《物业管理条例》规定的法制框架内，做了进一步的规范。《规定》的颁布实施，对进一步维护物业市场秩序，规范物业管理活动，推动物业管理行业健康、有序发展提供了基础保证。同时，为进一步规范沈阳市的物业管理市场，提高物业管理水平，结合沈阳市物业管理存在的实际问题，还制定出台了《沈阳市前期物业管理招投标管理办法》、《沈阳市物业管理企业诚信经营考核暂行办法》、《沈阳市住宅小区物业经理执业信用考核暂行办法》和《加强业主大会、业主委员会组建工作实施意见》等规范性文件，进一步规范了物业管理市场。

3、规范运作，提高企业服务质量

针对目前物业管理工作中的实际情况，先后开展了“一个清理、两个整顿”、“规范物业管理排查”等活动，全市排查出的住宅小区235件物业管理问题和112件开发建设遗留问题，并对存在问题较为严重的住宅小区或物业管理企业限期整改，建立整改档案，整改后逐一消号。同时，按照《沈阳市物业管理企业诚信经营考核暂行办法》和《沈阳市住宅小区经理执业信用考核暂行办法》及考核标准，抓好对全市物业管理企业和项目经理的考核工作，采取定期和日常考核相结合的方式，定期考核物业企业每半年一次、经理人每季度考核一次。考核工作以街道、社区为主，市、区房产局做好监督指导，并将考核结果在物业网上公布。另外，建立健全物业管理的准入、退出机制，严格物业管理企业的资质审查和年检，存在问题的及时责令其整改，问题严重的取消其资质。制定出台《物业管理企业中途退出管理项目的有关规定》，严格退出程序和移交手续，杜绝随意弃管现象的发生，维护业主的合法权益，提高服务质量。

4、以人为本，提升从业人员素质

几年来，沈阳物业管理协会与国家建设部物业管理培训中心联合举办了十三期物业管理人员岗位培训班，有12000余名物业管理企业经理和工作人员参加了培训，其中20**年为做好《条例》的贯彻落实，增办了一期学习《条例》培训班。通过培训，不仅解决了物管企业从业人员上岗资格问题，而且大大提高了从业人员的业务素质，有利于企业建设一支懂经营、善管理、精业务、守道德的专业人员队伍，推动物业管理的技术进步，提高技术含量和服务水平，推进物业管理行业的可持续性发展。为适应市场专业化的需求提供了有效保证，使全市物业管理工作质量逐步得到提高。

5、明确责任，进一步加强政府监管

近年来，沈阳市政府已经把加强物业管理工作摆到了重要议事日程，参与物业管理的意识不断增强，解决实际问题的力度不断加大，使物业管理工作逐步得到规范。如市建委、房产局、公安局、规划局、民政局、执法局、城建局等部门和各区政府密切配合，在住宅小区机动车管理、房屋装饰装修管理试点工作中和对住宅区保安人员的清理整顿活动中，相互协调，密切配合，各项工作取得了较好的成果，小区的环境卫生、公共秩序等得到明显改善，受到广大业主的普遍欢迎和高度赞誉。同时，各级政府和部门对物业管理工作高度关注，积极参与，协调配合，基本建立市、区、街道、社区职责明确的责任体系。各区政府已经把物业管理工作作为城市管理的重要组成部分，特别是各街道、社区在规范物业管理工作中，认真履行职责，积极组织业主大会、业主委员会的组建工作，协调业主和开发建设单位、物业管理企业的矛盾和纠纷，积极组织对物业管理企业和物业经理进行考核。同时在旧小区管理中积极组织人员，筹集资金，努力改变旧小区的居住环境，提高居民的生活质量，为提高我市的物业管理水平，维护社会稳定，打造和谐沈阳做出了贡献。

二、当前沈阳市物业管理存在的问题

目前，沈阳市的物业管理工作在全省是领先的，在全国处于中上等管理水平，但与深圳、广州、上海等先进城市相比还有一定差距。

（一）物业管理收费难，依然是制约我市物业管理行业发展的最大壁垒

物业管理管理企业与业主互为权利义务的享有者和实施者，他们站在各自的立场对物业服务收费的看法不同。有些业主认为物业企业服务不到位而拒交物业费，而赢利是每一个企业生存和发展的最基本的条件，物业管理是否能正常运作，为业主提供高质量的服务，全依赖于向业主收取的物业管理服务费。

目前，沈阳市部分住宅小区物业管理收费率偏低，物业管理企业经营的良性循环机制无法建立，极大地限制了行业的发展。造成这种状况的原因主要有三个，一是业主消费观念未形成。多年来计划经济体制下形成的居民住房福利制度，使很多业主还存在无偿享受服务的传统观念，习惯了由单位的房产管理部门或房管所管房的模式，认为实行物业管理就是想多收钱。有的业主在住房消费上花钱买服务的观念没有建立起来；有的业主存在观望心理，看到别人不交物业费，自己也不交。二是还没有制定与住房制度改革相衔接的物业管理货币补贴政策，工资构成中未包括物业管理支出部分，业主经济承受能力普遍较弱。已经实施了物业管理的小区，甚至物业管理水平比较好的小区，也存在物业管理收费困难的问题。三是部分业主对物业管理企业要求过高，没有按照《物业服务合同》监督执行，而是总用高档住宅区的服务标准衡量物业管理水平，没有形成质价相符的意识，有的甚至将发生治安案件的责任归咎于物业管理企业。

（二）业主委员会组建滞后，业主自治作用发挥不够

业主大会和业主委员会是代表和维护小区全体业主的合法权益的组织， 在物业管理活动中具有不可替代的作用。但在实际运行中存在有的业主委员会不能代表业主的意志，甚至根本不发挥作用，形同虚设，少数业主委员会委员为谋求个人私利侵害业主利益的行为，以及委员不作为而损害业主利益的情况，等等，影响着物业管理行业规范运作发展。

业主委员会不能正常发挥作用，其原因是多方面的。一是业主委员会维权意识有偏差。大多数业主只对物业企业能否满足自己在使用、占有私有物业的安全、方便、舒适及收益等方面的要求感兴趣，而对物业企业为了维护公共物业而付出的劳动、采取的措施普遍不大关心。业主委员会是全体业主的代表，它同样具有一般业主的思想倾向，即：当业主们在使用私有方面的权利受到损害时，业主委员会比较重视，而当业主在使用共有、公有物业方面的权利受到损害时，业主委员会往往并不关心。业主委员会的态度，直接决定了它对业主权利的维护意识和维护程度。

二是业主委员会成员自身素质的影响。物业管理在我国实施的时间不长，绝大多数业主对它还缺乏了解，所以更认识不到业主委员会的重要性，因而对参加业主委员会比较漠然，选举产生的业主委员会成员不少都是退休的老人，有些缺乏相应的专业知识，没有足够的精力、热情。有些成员对自己在业主委员会及物业管理中的地位、作用、权利和义务也不太清楚。

三是业主委员会组成复杂，利益协调难度大。产权多元化的发展，居住在同一物业内的业主的生活习惯、文化背景、消费层次等不尽相同，从这些业主中选择出来的业主委员会成员自然代表着各自不同的利益群体，而且他们的工作模式、作风及思想倾向也不同。所以要想在业主委员会内部搞好工作上的相互配合与协调，及时、正确的处理内部成员之间利益的冲突，不是一件容易的事情。何况业主委员会还要去协调外部单个或少数业主与业主整体利益上的矛盾冲突，以及营造一

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