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doc07前言凌峻，作为专业房地产营销策划机构，通过长期的实
践和探索，积累了大量经验。能参与到由辽宁三利房地产
实业有限公司开发的住宅项目的策划工作，甚感荣幸，愿
全力以赴做好项目的营销策划推广工作。经过双方多次沟
通，我们对本项目有了深入的理解，为本项目量身订造
了一整套营销推广策划并将其形成文字。本策划书分为两大部分，第一部份是对本项目总体策
划进行阐述，而第二部份是针对首期住宅发售而制定的推
广策略和相应的工作计划。
策划思路
我司认为，策划的关键是让项目持续旺销，旺销的核心是销售力。围绕这一理念，我们分别以
销售力分析、销售力提纯、销售力提升、销售力传
播、销售力实现等多方面进行阐述。
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第一部分：销售力全攻略
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一、销售力分析
1、市况概略
（1）政策环境：
•大力启动住房消费市场沈阳市从99年8月1日起至（不错）末，对个人购买空置商品房全额缓征契税，将存量房屋交易的契税标准降至1.5，以99年计算，全年入市房屋资金122.4亿元。其中商品房销售总金额达50多亿元。
•大规模棚户区改造全面启动沈阳市政府把开发棚户区作为住宅工作的重点，并出台了一系列优惠政策，下大力气对棚户区进行开发建设。
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（2）市场环境：住宅旺销势头不减，个人购房成为主流。随着房地产二、三级市场的联动及各种促销政策与
措施的出台，沈阳市城镇居民购房意识不断增强，住房
销售面积大幅提高。以去年统计所得，共销售各类商品
房149万平方米，销售额45.6亿元。当中住宅119万平方
米，销售额29亿元，增长率达20--27。
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（3）行业环境：随着实物分房福利的取消以及城市居民购房意
识不断增强商品房销售价格持续攀升，但空置面积
不断扩大的问题仍是存在。
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