2017年资产评估师《资产评估》：房地产评估(12)

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正文：

　　第八节、路线价法在土地评估中的应用

　　一、路线价法的计算公式：

　　宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度

　　(注：深度百分率应为累计深度百分率)

　　如果宗地条件特殊，如宗地属街角地、两面临街地、三角形地、梯形地、不规则形状地、袋地等，则需依下列公式计算：

　　宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度×其他条件修正率

　　或：宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度±其他备件修正额

　　二、深度百分率的定义。

　　深度百分率，是地价随临街深度长短变化的比率。

　　三、深度百分率的表现形式。

　　深度百分率的表现形式有三种，分别为：单独深度百分率、累计深度百分率和平均深度百分率。单独深度百分率呈递减现象，累计深度百分率呈递增现象，平均深度百分率呈递减现象。

　　四、路线价法的操作步骤。

　　路线价法的操作步骤主要包括以下内容：路线价区段的划分、标准深度的确定、路线价的评估、深度百分率表和其他条件修正率表的制作、土地宗地价值的计算。

　　“四三二一”法则需要掌握，其他法则只需了解。(实质上是深度百分率的规则不同的分类)

　　1.四三二一法则

　　四三二一法则将标准深度100英尺的普通临街地，与街道平行区分为四等分，即由临街面算起，第一个25英尺的价值为路线价的40%，第二个25英尺的价值为路线价的30%，第三个25英尺的价值为路线价的20%，第四个25英尺的价值为路线价的10%，如果超过100英尺，则需九八七六法则来补充。即超过100英尺的第一个25英尺价值为路线价的9%，第二个25英尺为路线价的8%，第三个25英尺为路线价的7%，第四个25英尺为路线价的6%。

　　
　　　　　　　
　　　　　　　
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　　第九节、在建工程评估

　　一、形象进度法

　　形象进度法是选择足够的可比销售资料，根据在建工程建造完成后的市场价格，结合工程形象进度评估在建工程价值的方法。

　　注意：在建工程账面值一般是已投资金额(也就是付款金额)，但往往工程进度与付款进度不一致，注意未付工程款等相关因素。整体评估时，在建工程是按形象进度评估的，形象进度大于投资额时需要增加负债。转自www.caiwu51.com

　　形象进度法比较适合工程完工或接近完工的情况，实际工程量较少的在建工程，可采用成本法或假设开发法。

　　二、成本法

　　按在建工程客观投入的成本评估，包括被评估在建工程已经耗费的各项必要费用之和，再加上正常的利润和应纳税金来确定在建工程的价值。

　　三、假设开发法

　　将在建工程预期开发完成后的价值扣除后续的正常开发费用、销售费用、税金及开发利润以确定评估值。

　　评估方法的选择：接近完成的在建工程，按形象进度法评估;实际工程量较少的按成本法或假设开发法进行评估;属于停建的，要查明停建原因，考虑功能性贬值及经济性贬值，进行风险系数调整。

　　1、某宗土地2000平方米，土地单价为1000元/平方米，国家规定的容积率为4，建筑密度为0.5，则楼面地价为( )。

　　A.250元/平方米

　　B.500元/平方米

　　C.1000元/平方米

　　D.4000元/平方米

　　答案：A。

　　2、对于建筑物的过剩功能，在评估时可考虑按( )处理。

　　A.功能性贬值

　　B.建筑物增值

　　C.经济性贬值

　　D.经济性溢价

　　答案：A。

　　
　　　　　　　
　　　　　　　
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